国际性论坛首次在中国中国内举办房地产估价亟需法律完善

   首次在中国内地举办的国际性房地产评估论坛日前在陕西省西安市举行。这次论坛由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会联合举办，由清华大学、北京大学、中国人民大学、中山大学及成都市房地产评估协会等单位协办，主题为“社会经济环境变革与房地产估价服务”。

　　本次论坛围绕房地产估价师的社会责任、拆迁估价与社会稳定、抵押估价与金融风险、损害赔偿估价与社会正义、课税估价与社会公平以及房地产估价公司的治理、业务拓展等问题展开研讨。来自美国、英国、德国、{TodayHot}芬兰、丹麦、白俄罗斯、新加坡等国家的嘉宾以及来自香港特别行政区和内地房地产、税务、司法、金融等部门的代表，清华大学等高等院校的专家、学者和房地产估价师三百余人参加了这次论坛。

　　一、房地产估价应体现其重要的社会责任

　　房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分，房地产估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范房地产信贷风险、化解房屋拆迁引发的社会矛盾等方面发挥了重要作用。房地产估价结论的客观合理与否，影响到有关当事人的切身利益，并对社会经济活动产生重大影响。不断提高房地产估价师的社会责任感，提升房地产估价服务水平，成为当今共同关注的问题。 {HotTag}

　　国家建设部原副部长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会宋春华会长在《论房地产估价师的社会责任》的主题演讲中提出了呼唤社会责任、肩负社会责任、履行社会责任的问题。他认为，呼唤社会责任，加强诚信房地产责任，是房地产健康有序发展的基础。

 　　据悉，从1993年建立房地产估价资格师以后，从最初的140人发展到现在的3万多人，十几年来中国社会经济环境发生了巨大变化，在繁荣房地产、防范房地产之间的矛盾等多方面发挥重要的作用。房地产估价师从事的经济、见证的工作，是拿着天平度量房地产的质量。最核心的工作就是专业的技能提供客观、公正的意见，评估结果确定抵押贷款额度以及房屋拆迁补偿金额重要参考依据。因此公正性直接影响各个方面的意义，对社会各界产生重要的影响。他认为，房地产估价师不仅要认清自己的责任，还要履行好自己的社会责任，要遵守职业道德，强化职业的行为自律，强化以科学的精神、严谨作风为社会提供服务。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会赵鑫明副秘书长、西安交通大学公共政策与管理学院房地产研究所杨东朗教授认为，随着我国社会和经济形势的发展和《物权法》的即将出台，对房地产评估行业提出了更加严格的要求和更高的标准。 

　　房地产评估有时是必须的。所谓必须评估，是指国家有法律规定的，一般说来，涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，都是要评估的。在办理过户，缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不真实申报成交价的情况，这时，政府部门会要求评估出一个合理的价格，而且，政府规定，当交易价格明显低于市场价时，政府有优先购买权。另外，当出现房产继承诉讼或其他房产纠纷时，法院也要求进行房地产评估以便于对房地产进行仲裁。 

　　房地产估价行业是我国评估领域中惟一对人员和机构都实行行政许可的行业，这为房地产估价行业持续健康发展提供了坚实的法律保障，也充分体现了房地产估价在我国社会经济中的重要地位，体现出国家对房地产估价行业的重视和肯定。

　　企业社会责任是指一个企业对自己的股东和股东以外的企业利益相关者的责任。企业社会责任的概念最早由西方发达国家提出，近年来广为流行，如著名的商业杂志《财富》和《福布斯》在企业排名评比时都加上了社会责任标准，由此可见西方社会对企业社会责任的重视。他们认为，从某种意义上讲，房地产评估肩负着重要的社会责任，也是一项体现社会公正和社会和谐的工作。这就要求评估必须以客户权益为首要，而且要持平、不能违法。目前司法实践中大量房地产纠纷的出现，对于社会稳定产生了很大的影响，这就要求房地产评估行业和评估从业人员严格依法办事、恪守职业道德，以专业知识和技能提供良好的中介服务，实现社会公正，化解社会矛盾。

　　二、拆迁和损害赔偿估价与社会稳定和正义
　　1990年5月我国出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地使用权有偿出让提供了具体的法律依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。虽然此后国家和地方出台了相关的法律法规，但是在房屋拆迁和房屋损害赔偿方面仍然有许多理论问题需要澄清。

　　北京市估价师协会龚卓琪、北京华天通评估公司张治超、北京建正合生评估公司李朝辉主张，城市房屋拆迁的本意是权利调整与剥夺。他们认为，对于居住权的限定和房屋所有权的确认与界定，是“社会权利组织专门机构”的特权或说职能。这种“社会权利组织专门机构”是获得了社会支配权与民众影响力，或说具有管理权力的政府部门及其授权的特别机构，凭借特殊的行政裁量权来行使管理职权，利用对资源管理、调配、计划、使用、监督的职能角色来影响民众、支配社会，根据国家或地区治理法规、条例把决策具体化，在城市规划和地方社会经济发展建设需要的旗帜下，甄别辖区内现有土地及其相关房屋等的存在合理性与权利的可允许程度。可以说，允许拆迁或列入拆迁计划的房屋都是居住权和所有权被限定、调配、注定被否定、需要消失的房屋权利。

　　中国人民大学商学院博士后研究人员王学发等学者认为，目前城市房屋拆迁过程中存在的主要产权问题是，被拆迁人的权利得不到充分的保障，政府部门的权力得不到有效的监督，房屋拆迁得不到合理的补偿。他们提出建议，在城市房屋拆迁过程中要依法充分体现产权保护的原则，完善监督机制，协调个人财产权和公共发展权以及城市发展权的关系，进一步改革和完善拆迁程序，改革目前的拆迁补偿评估思路。 

　　福建华茂资产评估有限责任公司柯复评估时认为，由于地方政府在房地产征收补偿和损害赔偿中存在着利益关系，在具体执行中有可能压低补偿标准。他通过分析以房地产市场评估价格作为房地产征收和损害赔偿标准存在的问题，对照三峡工程拆迁补偿标准，建议在将来的《物权法》中将“以房地产市场评估价格作为房地产拆迁、征收标准”修改为“给予被拆迁人、被征收人市场上能获得的并且不低于拆迁、征收前条件、标准的安置或与此相当的补偿”，减少因房地产被拆迁、被征收产生的纠纷，为建设和谐社会作出贡献。

　　三、对不动产评估业的监管
　　四川恒通评估师事务所主任崔太平博士通过分析房地产估价与资产评估、土地估价和涉案价格评估的关系，论证不动产评估在政府征收、金融和资本市场服务方面的重要作用，认为政府加强对不动产评估业的监管是市场经济发展的必然选择。 

　　当前存在于资产评估行业、土地评估行业、房地产评估行业等一系列行政许可，或者不属于行政许可但实质上按照行政许可进行管理的各种资格、资质，各自的执业范围不清，相互之间的界限交叉，导致管理混乱，实际上没有能够充分维护公共利益和社会秩序，损害了经济、社会和生态环境的协调发展。这就是目前设定的不动产评估行政许可所面临的困境。 

　　目前在世界上，对于不动产评估的个人专业资格的认定，在我国尚存在区分为房地产估价师和土地估价师两个执业资格。这种情况的出现，主要原因是我们的房地产管理部门的不统一。作为不动产的房地产登记部门分离，不但导致房地产交易的成本增加，增大了交易风险，还催生了不动产评估业的房地产估价师和土地估价师这两个专业资格，这一人为设置的不合理的行政许可，不但加大了不动产评估专业机构和评估专业人员的执业负担，导致不动产评估技术的人为分离和混乱，还进一步增加了房地产交易的成本和风险。
　　他认为，《行政许可法》规定，设定行政许可，应当遵循经济和社会发展规律，有利于发挥公民、法人或者其它组织的积极性、主动性，维护公共利益和社会秩序，促进经济、社会和生态环境协调发展。因此，统一不动产评估业，设定统一的不动产评估师这一行政许可，符合《城市房地产管理法》和《行政许可法》的有关规定，有利于社会资源的合理配置。 

　　他建议，以《行政许可法》的实施为契机，推动国家对不动产评估行政许可的立法步伐，借鉴发达国家在不动产评估业的政府监管方面的有益的经验，建立统一的不动产评估政府监管体系，明确不动产评估行业协会的法律地位，充分发挥其在不动产评估业的自律性管理作用。这是我国目前加强不动产评估业监管的总体思路。