四大政策惊动2006年广州楼市今年将有清晰走向

    刚过去的2005年被喻为楼市“策政年”，虽令人难以捉摸，却又是有章可循。那么，进入2006年后，发展商最“担心”的是，哪几项宏调新政将出台？市场的走势又是否能尽如人意？为清晰起见，《时报地产》4位记者分工合作，抓住了“商品房预售制度”、“经济适用房”、“开征物业税”、“预售款监控”4方面消费者、发展商最关注的政策，进行剖析与预测。

　　商品房预售制度：完善而非取消 
 
　　在2005年楼市遭到各方诟病之后，今年的商品房预售制度仍难以置身事外。只是由去年轰轰烈烈的争论，更多地转为实实在在的博弈。数据显示，在央行紧缩开发贷款的情形之下，发展商对定金及预售款的依赖程度已达42%以上，创历史新高。商品房预售制度已成为部分发展商的“最后一根稻草”。{TodayHot}

　　据经纬房产预测，如果在短期内取消商品房预售制度，相信房地产业将遭受到重大打击。第一，因资金链断裂，一大批发展商将被淘汰出局，“烂尾楼”、“烂尾地”又将大量涌现；第二，短期内市场的供应量将大幅减少，供求关系将迅速失去平衡，而长期的市场供应量也会因为投资的减少而下降；第三，供不应求将导致价格上涨，从而殃及购房者；第四，现楼发售的实施会使发展商利润率下降，为了追求利润的最大化，发展商必然开发大面积的户型、提高房价；第五，房地产市场将逐步进入垄断经营阶段，特别是资金雄厚的外资有可能“渔翁得利”；第六，现房销售可以减少消费者利益受损的机会，但并不能从根本上解决目前房地产销售环节中存在的问题。

　　事实证明，商品房预售制度应主要矛盾而生，并在很大程度上对主要矛盾起缓和作用。从目前政府积极推进房地产市场的建设来看，政府现阶段的工作重点将是完善预售制度，整顿市场。预计2006年政府取消商品房预售制度的可能性非常小，但发展商不应掉以轻心，积极拓展融资渠道，增加自筹资金比例才是明智之举。

　　经济适用房：何时开建未明朗 {HotTag}

　　广州市经济适用房起步较早，特别是在上世纪90年代盛极一时。值得肯定的是，经济适用房确实解决了3万多户市民的住房问题。然而，经济适用房的各种弊端也逐渐暴露：购房者筛选不严、产品质素相对较低、配套不完善等。从2002年开始，广州市逐步停止经济适用房的开发，改以住房补贴和廉租房解决中低收入家庭的住房问题，经济适用房从此淡出市场。

　　眼下，北京、南京、南昌、武汉等城市都在大张旗鼓地推进经济适用房的建设。建设部等国家部委也透过各种渠道传达了“关注中低收入群体，解决中低收入家庭的住房问题”等信息。2005年广州楼价的快速上涨再次引发了有关经济适用房的思考。近期，房管局已提出重新开发经济适用房的构想，住建办正在拟定建设新的经济适用房计划。

　　目前，有关经济适用房何时开建、何时上市、建设规模有多大等问题还没有得到相关部门的证实。经济适用房开发建设的各项工作还未展开，相信即使选择在2006年内上市，最快也要等到年底，且估计开发的规模不大。所以，短期内经济适用房难以满足购房者的消费需求，也不会对房地产市场产生大的波动。从长期来看，特别是当经济适用房达到一定规模时，有可能促成房地产市场“分流”——政府忙于建设经济适用房，发展商将专事于中高价位、中高档次的商品房市场，反而促成商品房价格进一步走高。此外，不排除政府根据2006年房地产市场的运行情况，调整经济适用房开发与推进工作的可能。

　　开征物业税：启动仍需一二年

　　物业税又称不动产税或房地产税，主要是要求土地、房屋等不动产的承租人或所有者每年都要缴付一定税款，在发达国家是一种较为普遍的税种。在日前召开的土地一级开发热点与实务研讨会上，国土资源部土地利用司副司长束克欣透露，我国的不动产税已经在研究当中，家庭基本的住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。此前的1月5日，国家税务总局通过其官方网站发出通知，从今年开始对房屋的地下室、地下停车场等地下建筑征收房地产税。

　　由此可见，启动物业税相关工作已无大的悬念，接下来有可能将征收的范围扩大到其他物业类型。但由于处理房屋价值估算、中低收入家庭鉴定、税种合并等一系列问题，故2006年正式征收物业税的可能性不大，这个过程大约需要1~2年的时间。

　　预售款监督：系统将逐步建立

　　预售款监督是预售制度完善的一个重要环节，在防止开发商挪用预售款，乃至预防楼盘“烂尾”、发展商“走佬”，维护购房者合法权益等方面具有重要意义。广州市对预售款的监督可以说是不遗余力，之前主要采取设立专用帐户，与发展商签订相关的监督协议等方式来实行。然而，预售款监督仍存在一些漏洞。

　　2005年，广州市房管局设立了专门的预售款监控部对房屋预售款去向进行监控。2006年1月起，房管局的房屋管理系统已逐步与银行系统实行对接，并拟定在4月前完成所有对接工作，否则银行将无法办理购房者信贷业务。

　　因此可以认为，2006年是预售款监督完善过程中的重要一年，预售款监督系统将逐步建立。在房屋管理系统与银行系统实行对接以后，预售款监控部门可以比较清晰、细致地监督发展商的预售款使用情况。对于消费者来说，购房过程也变得更加公正、透明；对于发展商来说，一些“害群之马”将被淘汰，诚信、合法经营的企业将获益良多；对整个房地产市场来说，其运作将更规范、合理和健康，市场竞争也更加公平、良性。(时报记者 韩渊武)

　　聚焦 经济适用房

　　广州推行经济适用房为工薪一族雪中送炭

　　专家认为，广州发展经济适用房具备许多有利条件，而供应量必须达到20%以上才会对楼价产生影响

　　前不久，广州市国土房管局的消息称，政府有关部门考虑再建一批经济适用房，目前该局住建办正在拟定和推进建设的新社区计划，以解决中低收入家庭的住房问题，进一步推动“高收入者购买商品房、中低收入者购买经济适用房”的分类供房制度，促进市场供求在数量、结构上更趋于平衡。消息刚刚放出，赞成者和反对者都纷纷站出来发表意见，一时间，房地产市场有关经济适用房的话题被闹得沸沸扬扬。该政策也被誉为今年政府用来调控楼市的一把利剑。

　　经济适用房政策利大于弊

　　对于，政府将要建设新的经济适用房，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同就认为，广州市发展经济适用房是利大于弊，也具备许多有利条件。发展经济适用房既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。关键还是在于思路和态度，因为推行经济适用房对于中低收入的工薪阶层来说是雪中送炭，但对开发商来说却无疑是雪上加霜，政府也会因此减少一些土地和税收方面的收益。

　　韩世同还表示，如果说商品房市场化的程度高就不需要经济适用房，香港特区和新加坡比广州要高得多，为什么他们可以实施推广的住房政策，在广州反而不行呢？香港特区和新加坡有50%~60%的居民是居住在由政府组织兴建的公屋或居屋。韩世同最后表示，应充分借鉴香港、新加坡解决中低收入阶层住房问题的经验，充分发挥和利用经济适用房的政策优势，结合广州市危房和旧城改造工程来开发符合市场需要和城市规划建设的经济适用房。

　　建经济适用房可平抑楼价

　　不少业内专家表示，平抑楼价的一个关键手段在于推进建设大批中低档住宅，其中尤其应建设经济适用房满足中低收入者的住房需求。目前，楼价上涨过快，其重要原因之一是低端商品房比重下降。据悉，广州市在过去16年来投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。不过，在最近两年里经济适用房的建设和销售处于暂停状态。在经济适用房供给量不足的情况下，广州楼价在近两年出现了攀升。为了调控楼价的涨幅，政府利用建设新的经济适用房也就顺理成章。

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士认为，国家对房地产采取的一系列宏观调控政策中，一直强调必须要大力发展经济适用住房。然而广东省一直在经济适用房建设上处于相当弱的状态，经济适用房的供应量不足市场总供应量的10%，有的地区仅为5%不到。王幼松认为，广州拟建经济适用房的信息传递出去后，在发展商的心理上会有一定的影响，对楼价也能起到一定的影响作用，甚至收到平抑楼价的效果。但是他同时认为，该信息是否能够对楼价有直接的影响作用，还必须要看经济适用房的建设量。据其预计，经济适用房的供应量必须达到20%以上，才能够对楼价产生影响。