2006年房市走势谨慎乐观价格调整幅度不超过7%

     2005年，上海的楼市进入了理性的调整状态。市场的理性回归，也让消费者学会了用理性的眼光看待市场，无论是买房还是卖房，理性是第一位的。展望2006年的上海楼市，戴德梁行·泛城综合住宅服务的有关专家认为，预计市场的新增供应在2006年可达2700万平方米，存量住宅供应可能与新增供应持平，整体呈供大于求态势，但部分地段佳、配套好的宜居板块则可能出现供不应求局面，因此未来一年整体住宅市场走势将是谨慎乐观，区域差异将越来越明朗，定价机制将不断完善，不同产品的发展方向也将多元化。

　　据分析，市场将呈现一个区域差异明朗化，发展方向多元化的趋势。整体住宅成交量预计将有一定幅度提高，成交均价则还有下跌空间，但{TodayHot}不同区域价格走势将有明显分化。

　　相对于过去的一年，2006年上海住宅市场面临的宏观环境将有所不同，政策及经济等各方面因素都有发生改变的可能。

　　对住宅市场来说，预计2006年的金融环境较2005年更为宽松。目前各银行普遍有放宽按揭贷款成数的趋势，从国际角度来说，海外基金普遍预期人民币将继续升值，因此持有大陆物业还将是具有盈利预期的；这些因素都将对2006年住宅市场产生利好效应。

　　相对于金融或货币政策，财政政策方面可能面临更大的不确定性。物业税、二手房买卖的个人所得税等一旦开征，对住宅市场将产生需求抑制效应。但这种抑制效应是针对需求中的部分购房者，影响面多寡将取决于政策的细节规定。

　　面对更加成熟挑剔的消费者，发展方向多元化，居住品质将成为制胜关键因素。在买方市场下，唯有产品质量、居住品质才是最有力的制胜法宝。地段是决定居住品质的最关键因素，此外，开发商对产品的打造也是加分的重要环节。预计2006年住宅特别是中高档住宅将发展出更多宜居概念并体现在住宅产品上，如设计、装修、智能化配套等方面的细节处体现品质优势，以吸引自住客，决胜市场。展望总体市场：住宅供应将与2005年基本持平，价格总体小{HotTag}幅走低。

　　(本文数据来源：上海房地产交易中心)

　　供应：存量住宅将逐步成主体 

　　据预计，2006年全市住宅新增供应量将达到2700万平方米，存量房市场供应可能与新增供应持平，将产生较强竞争，中心城区住宅用地日益稀缺，未来供应二手房比例将逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市场发展迅速，在规模不断增加的同时价格也一路上扬，特别是2004年均价同比涨幅更是创历史新高。进入2005年以来，宏观调控有效抑制了过热的投资需求，并在第2、3季度令部分自住购房者也产生一定观望心态，去化速度的放慢又导致部分开发商产生观望心态，并推迟项目的上市。从2005年全年来看，呈明显供大于求态势，对价格具有拉低效应，但由于第1季度房价涨幅相当高，经过其后3个季度的调整，全年均价7769元/平方米，仍较2004年上升了3.8%。

　　2003、2004年上海住宅新开工面积稳步增长，2004年新开工面积2669万平方米，2005年1-11月新开工面积累计1979万平方米。虽然2005年供应较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来2年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出，2006年住宅供应将不会有明显下降，而是与2005年持平或高于2005年的水平，存量房供应相对新增供应更具弹性，其比例将不断上升，在市场定价机制中将发挥更大作用。新增供应并非住宅市场供应的全部，考虑到上海住宅市场发展的历史，目前存量房交易比例逐步上升，特别是中心城区二手住宅比例更是高于新增住宅供应，因此在定价等市场机制中正发挥着越来越大的作用。预计2006年存量房供应将可能与新增供应基本持平，但具体数字则具有一定弹性。

　　综合考量各种因素，泛城预计2006年存量住宅市场供应可达1500万平方米或者更多。虽然1数量少于新增供应量，但考虑到新增供应量中配套及动迁房占到相当比重，存量市场供应将对新增供应的消化产生较强竞争。

　　就中心城区而言，随着新推土地的减少，政府对城区高容积率住宅限制等各种因素综合影响下，预计未来新增住宅供应总量将逐步减少，存量住宅供应将逐步成为主体。在这种情况下，中心城区新增供应较外围区域将会面临更好的市场条件。

　　需求：中心城区局部市场可能供不应求 

　　总体购房需求成交量将逐步上升，泛城预计2006年全年增量市场需求可达2000万平方米，少于新增供应量700万平方米；一、二手市场整体需求可达3500-4000万平方米左右，仍然供大于求，但中心城区局部市场可能出现供不应求。

　　市政基础设施及生活配套的不断建设完善将极大地带动住宅市场，如已确定2006年开工的重大建设项目轨道交通10、11号线、苏州河整治三期工程以及几条道路越江工程等。这种带动效应可分为两方面：其一，直接改善其周边区域环境，带动区域住宅市场发展；其二，相关动拆迁工作将带动配套及动迁住宅的成交，使得整体市场也将受益。

　　外来高端需求将成为高档住宅市场的重要消费力。2005年1-10月吸收合同外资金额达115.62亿美元，同比增长15.6%，其中第二产业吸收合同外资金额有所下降，但第三产业吸收合同外资58.43亿美元，同比增长46.4%。海外投资稳步增加，其中第三产业比例增长迅速，这将增加上海就业人口以及人均收入，为住宅市场提供坚实的需求基础。其中相当部分企业高层享受住房补贴，且其中有公司允许将房租补贴转为房贷补贴，将带动上海高档住宅市场发展，特别是居住氛围成熟、具有浓厚文化积淀的区域更是受到海外人士的欢迎，将直接受益。

　　部分2005年购房需求将推迟到2006得到实现。同在住宅市场中，投资需求与购房需求是部分重合，或者说难以有效区别的，因此以打击投资、投机为目的的调控政策难免影响到一定自住需求。2006年随着政策环境的稳定，观望气氛将逐步转淡，带动部分潜在需求转为现实需求。

　　鼓励住房消费符合我国经济发展要求，将是国家长期执行的政策方向。从宏观角度来说，国家鼓励消费的政策将在一个比较长的时期内持续，其中住房需求是重要的内需，且房地产业对其他相关产业具有较强的关联带动效应，在国家经济发展中发挥着重要的作用。预计未来的宏观政策将继续鼓励自住消费的宗旨，对住宅消费发挥利好的效应。

　　自住需求将是主体，预计2006年全年需求可望达到2300万平方米，不同区域供求形势将有较大差别。在上述因素综合影响下，自住消费市场将在2006年有长足的发展。事实上，2005年第四季度住宅交易较二、三季度明显回升，已恢复到日均成交500-600套的水平。预计2006年市场还将继续逐步回暖的趋势，到第四季度市场交投活跃程度将会高于2005年第四季度，但不会超过2004年末的水平，全年市场需求可望达到2300万平方米。

　　在市场日渐理性的发展过程中，区域差异将会越来越明显，地段及楼盘自身品质等宜居因素将成为决定楼盘价格的关键因素。因此中心城区的宜居板块及个案将可能出现供不应求局面，反之在供应集中、配套相对不够完善的区域则需求有限，住宅销售将会面临较大压力。

　　价格：调整幅度不超过7% 

　　2006年上海整体市场价格仍有下降空间，平均价格估计在7400元/平米左右，中心城区部分区域或板块住宅价格有望小幅上升。

　　泛城预计2006年住宅价格在一、二手市场共同作用下，将呈“锯齿形”下滑走势。就区域来看，由于地段的稀缺性，中心城区住宅价格的总体走势将不会下调，而是会延续目前的“锯齿形”上升走势。其中配套成熟居住氛围良好的板块更将受到自住客欢迎，价格走势将看涨。

　　从整体市场来看，将延续2005下半年供大于求的态势，但随着供应结构的改善及自住需求的启动，供求差额将会逐步缩小，预计价格将呈“锯齿形”下降走势。上海一、二手住宅价格相互影响，2004年二手房价格的不断拉升带动一手住宅价格上升；而2005年随着宏观调控的逐渐深入，一、二手住宅价格都有所回调，但都在第四季度逐步回稳或降幅趋小，特别是自7月份开始，中心城区一手住宅均价已经呈“锯齿形”上升走势。

　　成交均价与实际价格变动趋势并非完全一致。报告中所指“实际价格”并非均价，而是去除结构性影响后的价格，是价格指数的概念，两者具有本质的区别。就均价而言，2005年12月份住宅成交均价6238元/平方米，较2005年1月份下跌31.9%。但若考虑第四季度成交结构发生的巨大变化，实际价格跌幅为3.6%，属于比较平稳合理的状态。

　　由此，降幅将不会超过5%的预计是指实际价格跌幅，而不是均价，但即便考虑均价，预计跌幅也将不会超过7%。2005年第四季度配套住宅成交量达246.27万平方米，占同期住宅成交量的43.5%，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基础上，预计2006年配套房成交比例将处于2005年第四季度及12月份水平之间，即可达40%，因此综合成交结构的变化以及实际价格的变动，全年均价跌幅预计不会超过7%。