下半年房价将现拐点　进入“重股轻楼”的政策周期

      深圳地产研究人士半求认为，目前的种种迹象表明，中国已经转为“重股轻楼”的政策周期。他认为2006年下半年开始很有可能出现房价拐点，但对房价调整幅度不应寄予厚望，但对于那些投资客而言，目前已经到了需要十分注意和警惕的阶段，不要让最后一棒停在你的手里，这次调整损失不一定倾家荡产，但拐点出现，炒楼炒成房东是很容易的。

　　强者恒强

　　在采访中，分析师们普遍偏向于推荐“招万金”或“一万二金”。据万科预增公告，预计2005年净利润较2004年增幅将超过50%，据此测算全年净利润在13.7亿元左右。宏观调控对这些大公司的业绩不仅没有较大的负面影响，且业界普遍认为的强者恒强的态势也已在形成。

　　去年宏观调控期间，招商证券地产分析师余志勇曾建议机构投资者买进，但当时市场上普遍对房地产行业上市公司2006年业绩预期持有非常谨慎(甚至比较悲观)的态度，认为这些公司保持原有的增长速度几乎是不可能{TodayHot}的。

　　他认为由于各地经济发展状态存在差别，尤其是市场起步速度并不一致，所以这些实施全国化战略的企业所受局部区域影响甚微。例如万科2005年10月份(比较有代表性)的销售数据中表现得非常明显：尽管上海、南京等地的销售情况大幅下降，但深圳、广州、天津和武汉等地的销售情况反而大幅提高，公司的销售面积和销售金额依然保持了很高的水平，毛利率水平也没有出现下降。

　　另外，房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土　地增值。随着土地市场整理的生死限逼近，市场上出现越来越多的“土地并购行为”，为一些综合实力强的开发企业提高了“淘金”的机会，例如很少在公开市场上拿地的金地就是此中高手。

　　余志勇认为随着土地市场和资金市场门槛的提高，整个行业将逐步完成“劣汰”的过程，许多中小企业尽管目前也可能由于仍有部分低成本的土地储备，近几年能够形成业绩支持，但如果不能及时调整发展战略，企业发展难以真正持续。

　　与此同时，一些具有比较先进的“全国布局”开发模式以及融资优势的房地产公司，只要不出现重大的战略失误，完全可能抓住目前行业分化的机遇，进一步扩大自己的优势竞争地位。不仅如此，在未来的融资竞争和国际并购机会中，它们也将占据有利地位。

　　无疑，高企的股价将有利于房地产上市公司的下一步融资。“招商地产准备发行16.5亿可转债，金地的短期债券正待央行审批，通过发债融资是很多上市公司的想法，大家都在看着金地，华侨城也有整体上市融资的日{HotTag}程”，张宇表示凡此种种，高股价都为他们营造了良好的市场环境。

　　买房还是投资房地产股票？答案似乎已经越来越明朗。

　　今年年后以来，房地产股整体走强。截至2月20日，房地产板块的平均涨幅为1.1%，远远高于大盘0.01%的涨幅。其中，81只房地产股票中，有58只上涨，涨幅超过3%的有16只。

　　“地产股调整过后是辉煌”，这印证了国信证券资深地产分析师方焱去年底的判断，他在12月报中指出：“近一月地产板块表现略逊于大盘，主要原因是地产股前期上涨较多，客观上有整理的要求，来消化浮动筹码，但短期调整难改中长期上升的大势。”

　　“把房子抵押出去，投资股票”，某分析师建议买房后没有资金投资股市的人士，“这样，房子和股市的双重增值你都能享受到。”

　　面对不断上涨的房价而陷入投资困惑的还有专业的地产中介机构，世联地产顾问的员工曾如此询问公司董事长陈劲松：“我们挣钱的速度根本跟不上房价上涨的速度，该怎么办？”陈劲松的回答是：“要是在香港就很好办，你买开发商的股票就可以了。但一定要是和黄这样的行业龙头股，在国内，投资万科这样的股票，你同样能分享到行业增长的利润。”

　　高涨的房地产股

　　从近一个月的走势看，金地、陆家嘴G等地产股均有30%左右的涨幅。其中，G万科A一度涨停，香江控股、G北大荒和广钢股份均冲击涨停，泛海建设短线上涨超过50%。而招商地产在过去半年里则上涨了一倍以上。

　　业内分析师普遍认为年后房地产股上涨很大程度上主要是受市场基本面的影响。近期大盘冲破千三大关必然带动房地产板块的上涨，而行业板块跑赢大市，则受到阶段性行业的种种利好因素刺激。

　　其中，最直接的推动力源于2月15日新会计准则发布，该准则将于2007年1月1日起在上市公司范围内施行。投资性房地产国际会计准则实施后，投资性房地产公允价值的变动将被确认为损益，这对于投资性房地产较大的公司来说，其资产数倍于账面的溢价，将会在2007年确认为账面收益，重估升值立即显现。

　　因此，手中拥有丰厚土地储备的上市公司在这一轮股价上涨行情中扮演了非常重要的角色。例如一直在北京拿地颇为不顺的万科，终于在年前几天以3.89亿并购朝万房产，获北京核心区域土地而涨停。广钢股份因其拥有的位于广州芳村区的8万平方米土地在近期被广州市规划局由工业用地转为生活用地，预计将给公司带来10亿~20亿元的隐性收益而涨停。

　　国泰君安地产分析师张宇认为另一个重要原因则是人民币长期升值预期，实际上，自去年上半年受宏观调控等政策影响，房地股出现短期小幅下调，在国内机构投资者迟疑的时候，部分私募基金受人民币升值预期驱动先行进入楼市，包括股市。

　　随着人民币7月正式升值，再加上房地产上市公司盈利丰厚的半年报发布，房地产股开始复苏。从第三季开始，南方基金开始重仓持有万科等龙头股。随着业绩增长预期的向好和股改的推进，华侨城、招商地产、金地、金融街等地产蓝筹股表现出强劲的牛股特征，促使机构投资者不断增持。据国内70只基金公布2005年第四季度报告显示，部分地产股被基金显著增仓。其中持有G万科的基金只数由第三季度的1只增加到第四季度的14只。

　　同时，人民币升值将是一个长期过程，这对股市也将产生持续牛市效应。从日本、韩国等国家的发展经验看，货币升值阶段一般都成为本国房地产市场快速发展的助推器，因此房地产行业分析师均乐观认为“未来至少半年仍将维持上涨”。

　　而不少因长三角楼市惨淡而错过上一轮房地产股市的上海机构投资者，出于业绩增长的压力，正在考虑能否回补，“万科等大盘股是他们的首选，哪怕增长1元，业绩也是惊人的。”分析师普遍表示。

　　伴随机构投资者大量做多的同时，“大量中小投资者的热情正在被点燃”，方焱表示这种力量被引爆后将是惊人的。从炒楼转向房地产股市的李先生就有这样一种观点：在房子高涨的时候，什么房子都卖得掉，万科等的好业绩只不过是水涨船高而已，但当楼市成空头市场以后，万科等的竞争力才会凸现出来，对万科股票反而是好事。几年后，再用从万科股票赚来的钱去买房子。