政策频出 房地产板块缘何“温”而不“热”

昨日A股市场出现低开低走的走势，其中沪市跌幅居前的行业主要是地产股。面对着《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的利好刺激与下调利率的预期，地产股却走出了疲软的态势。

　　这至少说明国家出台的一系列扶持房地产行业的政策尚在预热阶段，投资者依然对该行业存在较大的分歧。

　　资金流向

　　降息与扶持政策 带给地产股投资机会

　　房地产股资金净流入99.43亿元

　　周一大盘表现为弱势小幅调整，上证指数低开后震荡回落,房地产股和金融股纷纷下挫，2000点整数关口悄然告破，但是股指在30日、60日均线仍有较强支撑，随着经济等多方面数据的转弱，利好政策有逐步加强的趋势，大盘短期内出现反复上下震荡走势的机会较大。

　　而在12月21日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，公布了一系列重大利好后，房地产股周一出现资金外流5.18亿元。这表明投资者对地产股后市看法产生一定分歧。

　　据本报数据中心统计，自11月7日市场出现反弹以来，A股资金流入17370.59亿元，资金流出16648.84亿元，期间资金净流入721.75亿元，而房地产行业个股资金流入1502.86亿元，资金流出1403.43亿元，期间资金净流入99.43亿元。

　　房地产行业资金净流入占整个A股资金流入量的13.78%，资金流入量明显大于其它行业。从近期来看上周房地产行业个股资金净流入16.98亿元，而本周一的表现却急转而出现净流出5.18亿元，这也反应出一些短线投资者借利好政策出货的心态。当然这和众多机构对房地产行业的看淡也不无关系，值得一提的是上周沪深A股资金净流入排名1位的是房地产行业的龙头之一万科A，资金净流入高达5.78亿元，占房地产行业资金净流入的34.04%，本周一资金仍保持着210.80万元资金净流入。

　　据统计，自2007年9月4日以来房地产股就已提前两市大盘步入回落之旅，同期央行的在贷款利率也在不断攀升，9月4日当天房地产行业个股流通总市值达到10083.64亿元，这也是房地产行业流通总市值历史上最高的一天。随后央行一年期存款利率由2007年9月15日上调至3.87%，而房地产行业流通总市值9月17日（周一）收盘为9549.20亿元；至2007年12月21日一年期存款利率上调至的4.14%，房地产行业流通总市值12月24日（周一）收盘为7936.53亿元。

　　进入2008年随着市场的走弱，房地产行业流通总市值更是逐步回落，至2008年11月7日房地产行业流通总市值降至调整以后最低值2346.32亿元。

　　从11月7日之后房地产行业流通总市值开始出现企稳回升走势，而这之前央行在9月16日和10月9日分别下调存贷款利率。时至今日央行年内已经进行了5次降息，一年期存款利率已下调至1.71%，较2002和2003年期间的存款利率1.98%还低0.27个百分点，房地产行业流通总市值周一收盘也逐步上升为3367.30亿元。

　　2007年央行利率逐步上调，从房地产股率先大盘大幅回落来看利率对房地产行业及其个股产生的影响十分巨大，那么近三个月来央行利率已大幅下调，如此幅度的利率下调对房地产行业及个股未来走势所能产生的影响我们无法预测，但房地产类上市公司的日子正逐渐好转却一个不争的事实。

　　券商点评

　　海通证券 供求博弈使房价更理性

　　12月21日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》主要有六条内容，对房地产市场的影响有四方面：首先，明确地将保障性住房建设责任落实到地方政府。宏观效果：既可以减缓固定资产投资增速下降幅度保增长，又可以改善民生；微观效果：房地产市场供求关系进一步调整，房地产市场价格下调在所难免。

　　保障性住房是政府4万亿投资计划中列出的1条，而这次国务院办公厅的文件将此进一步细化，时间、目标群体、建设数量等方面都提出明确的数字，而且在第四条中明确将责任人定为地方政府。

　　其次，交易成本的下降和鼓励合理住房需求将带动需求的逐步回升。营业税减免使得房地产交易成本下降，房地产买卖双方都将因此而获益。政策中5年改为2年的标准修改将刺激供应继续增加，市场价格将进一步降低，刺激交易量回升。这方面的政策空间已经有限，个人售房所得税调整可能是下一个政府出台的政策。

　　而加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度可以使居民有更多的支付能力来进行房地产消费，但实际效果可能还需观察，这主要依赖于：一、居民的收入预期；二、房地产价格的未来走势。

　　第三，政府鼓励房地产开发企业进行合理价格调整、支持房地产开发企业的合理融资需求、取消城市房地产税将有效降低房地产企业的风险，市场供求博弈形成的房地产价格更趋理性。

　　政府鼓励房地产开发企业进行合理价格调整，这样类似南京处理降价开发商的事件发生的概率将大大降低。而支持房地产开发企业的合理融资需求、取消城市房地产税将改善目前房地产开发企业的资金状况，有效降低房地产企业的风险。在这些措施的推动下，房地产市场将逐步摆脱行政干扰，市场供求博弈形成的房地产价格更趋理性。

　　第四，创造更好的房地产信息环境，削弱信息不对称对市场均衡价格的影响，使价格更能反映真实供求状况。

　　目前我国房地产市场信息来源多样，房地产利益集团利用信息不对称制定垄断高价尽可能地剥夺消费者剩余使自身利益最大化。这就需要权威机构发布信息以反映市场真实运行情况，削弱这种信息不对称对市场均衡价格的影响，使得价格更能反映实际供求状况。

　　综上所述，这些政策对房地产市场起到的作用就是：房地产市场价格逐步下调，交易量逐步回升，房地产市场运行更趋健康。

　　东兴证券 地产业先求安全后求发展

　　为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。《意见》以建设保障房为导向，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年是加快保障性住房建设的关键一年。

　　政府在出台各种税费优惠的基础上，动员业内各方推动市场的交易活跃。国际金融市场急剧动荡给我国经济增长带来很大压力，也冲击了房地产市场。为此，央行已多次降息，中央和地方政府出台了一系列促进房地产交易的优惠政策，其中2008年10月22日财政部出台了涉及房地产业契税、印花税、土地增值税、贷款利率的下限、最低首付款比例、个人住房公积金贷款利率等的减免政策以及加快廉租住房建设等措施。

　　此次《意见》除进一步鼓励普通商品住房消费外，新提出“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”。政府以国发文件表示这一态度，表达了政府对这一问题的真情实意。目前，房地产开发企业由于销售下滑存量资产在上升，截止2008年9月，房地产上市公司存货达4248亿元，比2007年底的3126亿元增加了1122亿元，增长了35.90%，增长速度很快。截止2008年9月，存货在10亿元以上的房地产上市公司有60家，其中万科最多达873.76 亿元，其次还有保利地产、金地集团、招商地产、泛海地产、北辰地产和首开地产的存货都在100亿元以上。房地产公司如何让存货流动起来是当前的主要问题。

　　把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司。在《意见》的推动下，预期房地产企业会让一部分利来促进房地产市场的活跃。我们预计降幅会有10%空间。在2009年，虽然房地产市场或将回暖，但由于交易可能不会快速放量。

　　对于房地产行业来说，应先求生存后求发展。能安全渡过难关的企业，才能在行业集中过程中得到更多的发展机会。而对于投资来说，在新一年中应该先求安全后求丰厚。