点评2006年中国房地产的八大新政法规

    众所周知，2005年是房地产宏观调控年，“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇，因此，业内不少人预测，2006年将会进入一个相对的政策缓冲期?消化落实已有政策将成为今年房地产市场管理的主旋律。

　　从1月1日开始实施的新政来看，今年政策的趋势主要还是针对于房地产以及相关行业各个环节的监管，以及交易细节的落实。

　　1

　　物业服务收费办法试行

　　经济适用房物业收费标准施行
　　根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》，不再设立普通住宅物业收费基准价格。物业不得一次性预收一年以上的物业服务费用。此外{TodayHot},普通住宅小区和高档住宅小区均实行市场调节价。北京经济适用房物业费政府指导基准价最终确定为每建筑平方米每月0.55元，这一价格与调整前大致相当。

　　进展程度：由于收费标准并未有大幅度调整，大部分小区仍按原定收费标准收费。

　　期待指数：★★★★★

　　执行指数：★★★

　　点评
　　虽说目前已制定出0.55元的基准价，但对于百姓来说真正关心的还是最后的定价。就拿回龙观经济适用房小区来说，大部分是没有电梯、水泵的多层住宅，每月每平方米的物业费除了0.55元基准价，还要加收0.05元的消防设施维护费和0.05元的安防设施维护费；而天通苑小区住宅主要以带电梯的板楼和塔楼为主，业主除了要缴纳0.65元外，还要缴纳电梯、水泵费等。

　　记者在采访中了解到，大部分业主对于“基准价”根本没有概念，以为就是物业费的最终定价。要真正做到老百姓有法可依，还需要一定时间的{HotTag}普及。

　　2

　　业主可上网查询维修资金使用情况
　　从2006年1月1日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。

　　进展程度：目前只在进行开发商信息录入，业主要等到过年之后才能开始查询。

　　期待指数：★★★★★

　　执行指数：★★★★

　　点评
　　透明度加强了，业主能够及时地了解小区维修资金的使用情况及去向，有利于群众监督。

　　3

　　住宅工程质量分户验收管理规定施行
　　2006年1月1日起，北京市所有住宅工程质量验收将以“户”为基本单位进行，从而成为全国第一个强制执行住宅工程质量分户验收的城市。按照新的质量验收办法，住宅工程质量分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字（签章）确认的《住宅工程质量分户验收表》，该表在住宅工程交付使用时，作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。

　　进展程度：作为试点，朝阳区早在半年前就已实行住宅分户验收，目前北京其他城区新建小区也开始分户验收。

　　期待指数：★★★★★

　　执行指数：★★★

　　点评

　　政府有关部门出台的“分户验收”
　　政策，很大力度上保证了百姓的安居利益，使得各位业主在维权上有了政策支撑，在一定程度上会减少相关的纠纷。如果能够执行好，对广大购房人是一个福音，如果流于形式就不会有太大意义。就像现在竣工备案表一样，开发商认为我获得竣工备案表就可以交房了，但是得到竣工备案表实际上存在的问题还是非常多的，所以我们还是拭目以待吧。

　　4

　　可再生能源法施行
　　2006年1月1日，《可再生能源法》正式实施，其中明确指出，房地产开发企业应当根据前款规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统。

　　进展程度：大部分项目负责人表示对此项法规并不是特别清楚，就更不用说进展了。

　　期待指数：★★★★

　　执行指数：★

　　点评
　　好的政策出台需要政府进一步的监督，加大宣传力度，从而减少推广的阻力。

　　5

　　房贷利率上调
　　在百姓生活中最重要的房子的贷款利率今年起开始上调了，按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12%，下限利率为5.508%。

　　进展程度：从1月1日起，银行贷款利率上调，并根据个人信贷信用提供不同贷款利率。目前，光大银行还获批推出固定利率贷款，而建行、工行等也在申请推出固定利率贷款。

　　期待指数：★★★

　　执行指数：★★★★

　　点评
　　以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算,明年起月供将增加55.7元。按基准利率6.12%计算，月供将要增加230.86元。据搜狐网调查显示，对于此次加息，80%以上的消费者还是选择提前还贷。毕竟在投资渠道有限的情况下，提前还贷减轻贷款压力是眼下最主要的事情。但由于此次央行允许各银行有一定灵活的尺度，即银行可以根据个人信贷信用程度提供不同的贷款利率。因此，消费者买房时选择哪家银行，还需要认真考虑一下，同时，在利率品种的选择上也需要仔细核算。

　　6

　　民用建筑节能规定施行
　　对于民用建筑节能的设计、改造等各方面都作了明确的规定。并要求房地产开发企业应当将所售商品住房的节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。

　　进展程度：大部分项目并未在销售现场显著位置公示节能基本信息。

　　期待指数：★★★★

　　执行指数：★★★

　　点评
　　据调查显示，中国目前的住宅开发中，使用节能技术一般会使建设成本增加5%。从节能可以省钱的角度讲，消费者购买节能型住宅后，一般在五六年内就可以收回购房时多付出的“节能成本”。如此算来，在70年的使用当中，节能住宅不仅能解决国家能源紧张，更能为老百姓省上一大笔钱。

　　7

　　推行现房合同示范文本
　　自2006年1月1日起，《北京市商品房现房买卖合同》示范文本正式推行使用，并同时推出商品房现房合同网上签约和信息公示制度，目的在于进一步规范商品房销售行为,全面提高商品房交易信息的透明度,维护房地产市场秩序。

　　进展程度：截至1月8日，有158个项目实现网上信息公示，但网上仍无交易显示。记者致电建委相关负责人，其称不可能没有交易，几日后将会发布交易信息。

　　期待指数：★★★★★

　　执行指数：★★★★★

　　点评
　　相对于期房来说，现房是看得见摸得着的，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，进一步降低了购房风险。而且，百姓再购买经济适用房和商品房的现房可以先登录北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）了解该项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，开发商再也无法通过谎报销售数字的手段来诱骗消费者购房。

　　8

　　节水型生活用水器具标准实施
　　自2006年1月1日起，北京市各新建、改建、扩建建筑工程的设计单位，在设计水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器等四类用水器具时，应当严格按照《节水型生活用水器具》规定的指标设计。

　　进展程度：市场上一些大的品牌早已推出节水型生活用水器具，但仍不乏一些劣质产品滥竽充数。

　　期待指数：★★★★

　　执行指数：★★

　　点评
　　虽说政府制定了不使用或生产、销售相关不节水型生活用水器具的处罚标准，但能否真正的推广、实施还得依靠政府执法部门监控以及老百姓的自觉意识。