南京房价退出领涨序列监管先行房价仍充满变数

     去年四季度南京房价上涨5％，在全国70个大中城市里，南京房价已退出领涨序列。今年1月，南京房价涨幅继续低于全国平均水平，处于70个城市中游。这是国家发改委、国家统计局新近发布的调查数据。　　
　　与此同时，另一份来自南京市统计和房管部门的调查数据则显示：2001年 2005年5年间，南京商品房均价每平米上涨近2000元，该市房价平均每年都在以每平米400元左右的级数攀升。
　　一边是房价涨幅逐季回落，让购房者{TodayHot}对南京房价的进一步平抑充满期待；另一边是房价每平米上涨仍呈级数攀升，不少人依然买不到自己中意的住房。两项似乎有些“悖论”统计，让购房者有些摸不着头脑。
　　不同区域，房价涨跌各不同
　　去年房产新政之后，南京个别区域接连出现房价回落的情况，在房价异动最为明显的河西，目前已有开发“暗中”将价格下调到了不到4000元/平米。而就在去年上半年国家宏观调控前，此区域有好几家开发商都曾叫出了“冲破8000元大关”的口号。
　　但这样的价格下落，目前来看，并不能代表整个楼市。在城中、城东等供应量相对较少而需求又很大的区域，房价仍然呈上涨态势。
　　记者的几位同事先后“相中”了城东南的一处小区，2001年时房价是3300 3600元/平米左右，事隔1年多，这处小区的二期住房房价就涨到了每平米5000多元，新开的三期房到去年时售价已赫然涨至7000多元/平米！同一小区，翻倍的差价，房价快速上涨可见一斑。
　　这两年，南京商品房供应量大增，但新增供应量主要集中在河西、江宁、江北等新城区，由于江宁、江北商品房多为中低价商品房，这也从一定程度上下拉了南京全市的房价水平。今年初房管部门发布的2005年全市住宅均价为4410元/平米，较2004年上涨3.5%，涨幅较小。但这主要就是因为去年四季度大量的江北低价楼盘集中上市而拉低的，否则房价还要高得多。
　　衡量房价高低不能忽视房价收入比
　　去年国家相关部门选择了广州、杭州、青岛、宁波、大连、南京六个同类城市，对城市经济指标及房价水平进行比较。调查认为，南京的地区生产总值排第6位，房价水平排第5位，说明南京的房价水平，{HotTag}是与城市的经济建设发展水平及城市的规模基本一致的。
　　不过，对于这样的“简单”比较，有专家则提出了不同的看法，认为在衡量一个城市房价水平高低的时候，除了横向的比较，还有个重要参照，即居民收入与房价的比例，即“房价收入比”。江苏省社科院根据相关数据初步估算，2005年江苏的房价收入比达到7∶1左右，南京市则达到8∶1，而通常的合理比例应该是5：1左右。
　　所以，不论是房价走势放缓还是部分指标的涨幅低于全国平均水平，都并不意味着南京房价的实际水平较低。因为南京商品房的实际销售价格仍在全国处于较高位置，基数仍然较大，涨幅较低只能说明相对自身而言放慢了上涨的势头。
　　这也就不难理解，为何与其他城市相比南京的房价是“合理”的，但还是会有相当多的市民买不起房。
　　监管先行，房价仍充满变数
　　去年以来，南京采取了有效的调控措施，使房价上涨趋缓。据悉今年该市将继续把房地产市场调控作为一项重点工作，相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。
　　在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。并将建立完善房地产市场信息披露制度，定期发布住房供应量、房地产开发进度、市场交易及价格信息，及时引导市民的心理预期和消费需求。
　　不过，供销方等存在的多种变数，使得房价何去何从尚不得而知。但有一点可以肯定，宏观调控的作用往往是滞后的，而且最终会由市场规律来解决根本问题。开发商从拿地到盖房再到销售至少需要2 3年的时间，前两年住宅产品已经过剩，今年的供应量初步估计还将达到1600万平米，房价上涨的空间正进一步变小已是不争的事实。